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　　利率保持稳定压制融资成本，信用分化助力风险出清LPR连续7个月未调整，主要受制于政策利率未动及银行净息差收窄的压力；但中央定调“适度宽松”及美联储降息，为2026年国内降息打开空间。境内优质房企发债利率降低，境外融资回暖；同时房企债务重组取得积极进展，融创、远洋、时代中国、旭辉、佳兆业、禹洲集团、碧桂园等多家企业的债务重组获批或完成，但万科展期方案被否，行业风险出清仍需时间。

　　库存去化提速，内生动力不足致年末走弱市场延续深度调整，销售端呈现“前稳后弱”，全年销售额降幅大于面积降幅，显示“以价换量”持续，但年末单月销售同比骤降26.74%，暴露需求较弱。供给侧库存去化取得实质进展，待售面积连续9个月减少；但投资端疲软，开发投资额同比下降15.9%，新开工、竣工面积跌幅均超20%，房企到位资金收缩（降11.9%），资金链压力制约供给修复。

　　聚焦核心城市优质地块，央国企“抱团”拿地成新常态土地市场热度回落但核心地块竞争激烈，一线城市核心区高溢价成交与远郊底价出让并存，杭州、成都等强二线城市亦有局部属于热点区域。央国企主导联合拿地模式，如上海徐汇滨江东安板块由中海、招商蛇口等四家央企联合体竞得；保利、绿城拿地销售比同比回升5.9和6.3个百分点，滨江集团在杭州的拓展保持积极。全年土地购置费同比下降13%，国有土地使用权出让收入下降10.7%，房企通过强强联合分散风险，聚焦核心城市优质资产以确保去化安全。

　　央国企领跑品质竞争，权益销售500亿元以上企业有12家中海地产、保利发展控股全年权益销售破2000亿元，超过500亿元的企业有12家。央国企凭借产品力优势占据销售业绩前列。房企聚焦“好房子”战略，通过科技住宅、低空经济融合、核心地段稀缺资产等，精准匹配改善需求。热点城市结构性行情突出，杭州11月供应放量带动成交提升，北京上海二手房环比回暖，显示高品质项目与核心区资产仍具备强抗跌性，品质竞争成突围的关键。

　　2025年，我国房地产政策围绕“止跌回稳”与“高质量发展”双主线，构建起短期托底与长期转型相衔接的系统性调控体系，为行业从深度调整迈向平稳转型筑牢根基。

　　全年政策以两会“持续用力推动房地产市场止跌回稳”为基调开篇，通过因城施策调减限制性措施、激活刚性与改善性需求等举措精准托底市场，随后经中央政治局会议、国务院常务会议等多次部署深化，逐步形成“需求端赋能、供给端优化、保障端补位、存量端盘活”的多元发力格局。

　　需求层面，国家税务总局“二套转首套”个税抵扣政策与央行公积金贷款利率下调形成组合拳，既呼应“认房不认贷”导向，又以真金白银降低购房成本，其中公积金首套利率降至2.6%的低位水平，有效提振市场信心；

　　供给端则以“好房子”建设为核心突破，住建部新版《住宅项目规范》通过3米层高下限、强制电梯安装等刚性标准，推动住房从“量”到“质”的根本性转变，与“十五五”规划建议中“增加改善性住房供给”的要求形成呼应。

　　在长期转型维度，“构建房地产发展新模式”成为贯穿全年的核心关键词，从中央城市工作会议强调的“存量提质增效”，到中央经济工作会议部署的“控增量、去库存、优供给”，政策通过优化存量商品房收购、推进城中村改造、深化住房公积金制度改革等具体举措，着力稳定房地产市场。

　　同时，租购并举制度持续完善与保障房供给优化并行推进，鼓励收购存量商品房转化为保障房的政策落地，既盘活了存量资产，又精准对接了民生住房需求，与二十届四中全会“推动房地产高质量发展”的战略定位形成闭环。

　　总体来看，2025年房地产政策既通过阶段性调控巩固了市场止跌回稳的态势，又以基础性制度改革锚定了行业高质量发展的方向，

　　2026年是“十五五”开局之年，12月22日至23日，全国住房城乡建设工作会议提出，2026年要确保新旧模式转换平稳有序，因地制宜调整优化房地产政策。随着增量与存量政策的持续显效，2026年房地产行业结构性改善可期。

　　在地方层面，2025年，各地围绕房地产市场平稳健康发展目标，密集出台政策优化举措，形成需求端精准发力、供给端提质增效、核心城市引领松绑的全方位调控格局。

　　公积金政策多维创新，精准激活住房消费需求。公积金政策成为地方刺激住房消费的核心工具，通过额度提升、提取范围拓宽、使用场景创新的“三维发力”模式，实现对刚性、改善性及特殊群体需求的精准滴灌，有效降低购房门槛、提升居民的支付能力。

　　额度提升方面，多地大幅上调公积金贷款上限，深圳贷款最高额度提升至231万元，南京单缴存人贷款额度从50万元提至80万元，绍兴双职工家庭贷款额度突破130万元；信阳对多子女家庭、高层次人才额外上浮20%的贷款额度，双职工家庭最高可达132万元。

　　提取政策优化呈现“便利化+普惠化”特征，深圳推出首付款提前提取、购房税款提取政策，解决“提了钱就贷不多”的痛点。

　　芜湖允许购房人及配偶未足额提取的情况下每年度重复提取，且将提取范围延伸至直系亲属；威海创新“三代同堂”提取政策，形成跨代际资金支持链条。场景拓展方面，苏州支持物业费提取公积金，驻马店、信阳允许公积金用于住房装修，多地放宽异地购房提取及商转公限制，成都、佛山等打破“本市缴存”壁垒，提升政策覆盖面。

　　一线城市限购松绑纵深推进，释放核心区域改善需求。限购松绑从外围向核心城市深度渗透，北京、上海、深圳等一线城市率先实施差异化限购政策，通过区域分级、群体定向放宽等方式，重点释放改善型需求，引领全国楼市政策优化方向。其中，北京政策调整精准发力，12月起将非京籍家庭购房社保/个税缴纳年限大幅下调，五环内从3年减为2年、五环外从2年减为1年；同时支持多子女家庭需求，京籍多子女家庭可在五环内购买3套住房，非京籍多子女家庭可购买2套，并取消首二套利率区分、下调二套公积金首付比例至25%。

　　深圳则实施全域差异化限购，9月起放开8区购房限制，罗湖、宝安等六区取消套数限制，盐田、大鹏新区完全不设购房资格审查；12月进一步优化公积金提取政策，强化对购房需求的支撑。

　　此外，广州全面取消限购、限售、限价，成为一线城市中调控最为宽松的城市，为市场注入强劲信心。

　　差异化补贴与消费激励并行，全面提振市场交易活力。各地结合地方实际，推出多元化补贴政策，聚焦新婚、多子女、人才等重点群体，通过现金补贴、消费券、以旧换新等方式，叠加节假日营销活动，形成“精准补贴+场景激活”的需求刺激组合拳，全面提振市场交易活力。

　　群体定向补贴精准落地，南宁对新婚家庭发放2万元购房补贴，二孩、三孩家庭分别给予3万元、6万元补贴，同时推出1万元“以旧换新”补贴；中山针对港澳居民购房推出最高3%的推荐人现金奖励，对“新中山人”提供最高2.5%的消费券补贴；杭州在9个区县推出每套10万元购房消费券，有效期覆盖2026年初春消费旺季，实现“以房带消”。

　　人才与住房政策协同发力，常州对无房或小户型家庭给予最高20万元购房资助，信阳对高层次人才上浮公积金贷款额度，青岛保障性住房公积金贷款额度与普通商品住房看齐。营销场景持续丰富，多地利用节假日组织房交会、精品楼盘推介会，锚定机关企事业单位职工开展团购对接，濮阳、厦门等推行房票安置政策，有效带动商品房成交。

　　供给端革新与品质升级同步，推动行业高质量转型。政策重心从“量”的扩张转向“质”的提升，通过存量盘活、现房销售激励、“好房子”标准落地等供给端改革，优化住房供应结构，强化居住品质保障，助力房地产发展新模式构建。存量资产激活成效显著，洛阳、中山等通过国企收购商品房转化为保障性住房，广州探索“自持转可售”机制，打通限售与流通的政策闭环；武汉、贵阳等控制土地出让增量，推行“小地块、精品地”模式，减轻企业的资金压力。

　　品质升级政策全面落地，广东、四川、山东等地编制高品质住宅设计导则，吉林推进10个以上“好房子”示范项目，青岛、淄博通过工地开放日、先验房后收房等方式强化质量监督。现房销售激励政策试点推开，岳阳平江对现房销售项目给予行政收费减半、楼面地价优惠等七项奖励，推动市场从“预期驱动”向“质量驱动”转型。

　　年末各地“十五五”规划建议密集发布，辽宁、浙江、湖北等均提出完善“保障+市场”住房体系、推进“好房子”建设，为长期高质量发展奠定制度基础。

　　2025年前11个月人民币贷款增加15.36万亿元。分部门看，住户贷款增加5333亿元，其中，短期贷款减少7328亿元，中长期贷款增加1.27万亿元。

　　2025年11月住户中长期贷款单月增加100亿元，环比上月增加800亿元，同比减少2900亿元。

　　全年来看，今年1-11月，1月、3月、5月、6月、8、9、11月环比为正增长，2月、4月、7月、10月环比变动为负。

　　2025年12月22日，最新一期贷款市场报价利率（LPR）公布，两项品种均与上月持平，已连续7个月未作调整。具体来看，1年期LPR维持3.0%，5年期以上LPR保持3.5%。回顾2025年全年，LPR仅在5月进行过一次调整——当时1年期LPR从3.1%下调至3.0%，5年期以上LPR由3.6%降至3.5%。

　　观点指数认为，LPR持续稳定的原因是：作为LPR定价基准的7天期逆回购利率已连续多月稳定在1.40%，政策利率未释放下调信号，导致LPR报价缺乏方向指引；加之银行净息差压力持续存在，金融监管总局数据显示，2025年三季度商业银行净息差降至1.42%，较上年同期收窄11个基点，这使得报价行主动调降LPR的动力明显不足。

　　从政策来看，中央经济工作会议明确“将延续适度宽松的货币政策”。随着12月美联储下调政策利率，2026年其进一步降息的预期将缓解对国内货币政策灵活调整的约束。此外，央行在四季度货币政策例会上强调，需“发挥增量与存量政策的协同效应，综合运用各类工具强化货币政策调控”。

　　基于此，不排除2026年一季度央行存在实施新一轮降息降准的可能，届时两个期限品种的LPR报价有望随之下行。

　　2025年全年，房地产市场价格环比整体延续了调整态势，不同能级城市及不同类型（新建商品住宅与二手住宅）之间表现出一定的分化特征。新建商品住宅价格指数在波动中下行，二手住宅价格指数仍处于收缩区间。

　　新建商品住宅价格指数方面，各线城市呈现“一线城市小幅波动、二三线城市震荡下行”的格局。一线城市全年走势相对平稳但重心下移，1-4月在0%-0.1%区间微幅波动，5月起由涨转跌（-0.2%），下半年跌幅虽有收窄（如7月、8月回收至-0.2%和-0.1%），但进入四季度后再次承压，11月跌幅扩大至-0.4%。

　　二线城市全年表现弱于一线%的微涨，下半年跌幅基本维持在-0.2%至-0.4%之间。

　　三线城市除年初短暂调整外，全年绝大多数月份环比均为负值，10月触及-0.5%的年内低点，11月微幅回升至-0.4%。

　　二手住宅价格指数方面，各线城市环比跌幅整体深于新建商品住宅，一线城市下半年的下跌幅度增大。二手住宅价格指数在1-4月经历了“涨跌互现”的波动后，下半年维持在-1.0%区间。

　　2025年房地产市场仍处于深度调整期，东部地区承压，而库存去化在政策干预下稳步推进。

　　总量指标延续调整态势，销售额降幅大于销售面积。2025年前11个月，新建商品房销售面积为78702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积降幅达8.1%；实现销售额75130亿元，同比下降11.1%，住宅销售额降幅为11.2%。销售额降幅显著高于销售面积降幅（高出3.3个百分点），市场仍在通过“以价换量”策略维持去化。

　　区域分化显著，东部地区调整幅度较深。分地区看，东部地区销售额以45013亿元居首，同比下降12.6%，降幅超过全国平均水平1.5个百分点，显示高基数下的核心区域调整幅度较深。西部地区销售额14174亿元，降幅9.1%；中部地区13902亿元，降幅8.4%；东北地区2041亿元，降幅9.2%。相比之下，中西部地区表现更具韧性，降幅小于东部。

　　库存去化取得积极进展，供给侧优化持续。截至11月末，商品房待售面积为75306万平方米，较10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米。值得注意的是，商品房库存已连续9个月减少。这表明在“控增量、优存量”等政策措施的作用下，供给端主动调整见效，库存压力正在逐步缓解，市场供求关系正向着平衡方向修复。

　　市场内生动能有待加强，年末市场再度走弱。纵观全年销售节奏，呈现出显著的“前稳后弱、波动加剧”的特征：年初受春节假期影响表现为弱开局，1-2月销售额同比分别微降2.91%和2.32%；进入年中，7月与8月单月同比跌幅分别触及14.07%和14.77%，传统淡季特征明显。

　　总体来看，2025年房地产市场在供给侧去库存方面取得了实质性进展，但需求侧的复苏基础并不牢固。东部核心城市的深度调整与年末单月销售走弱，预示着市场底部震荡时间可能拉长，未来企稳回升仍需更强有力的需求端政策托举。

　　2025年1—11月份，房地产开发投资及供给端指标延续疲软态势，行业投资与开工意愿持续低迷。

　　在开发投资方面，全国房地产开发投资额累计达到78591亿元，同比下降15.9%。其中，住宅投资完成60432亿元，降幅达15.0%，与整体投资走势基本同步。

　　在工程建设进度方面，房屋新开工面积累计为53457万平方米，同比下降20.5；施工面积累计656066万平方米，同比下跌9.6%，跌幅微扩0.2个百分点；竣工面积累计39454万平方米，同比下跌18%，交付端的收缩幅度显著。

　　资金层面，1—11月房地产开发企业到位资金总额85145亿元，同比下降11.9%。具体来看，国内贷款降幅相对较窄（下降2.5%），利用外资下降24.6%，自筹资金下降11.9%，定金及预收款下降15.2%，个人按揭贷款下降15.1%。

　　销售回款（定金及预收款、按揭贷款）的下降与投资端的疲软形成负向反馈，融资与回款能力制约了投资与开工的修复。

　　观点指数观察到， 从总体规模来看，2025年11月地产债总发行量364.20亿元，同比减少20.09%；1-11月累计发行量4587.15亿元，同比减少7.49%。净融资规模45.63亿元，连续两月增加，环比来看，1、7、8、10、11月为正，其余为负。1-11月累计净融资规模为-378.87亿元。

　　境内融资成本持续走低，优质房企中期票据发行活跃。房地产企业融资活跃度持续攀升，融资成本持续下降。年内，多家行业头部房企集中发行债券，融资利率普遍降至约2%的水平，部分央国企发行的债券利率更突破2%的关口，达到更低水平。

　　深圳特区建发集团成功发行2.5亿中期票据，利率仅1.99%，珠江实业集团发行8亿元票据利率2.75%，华发集团6亿票据利率2.45%，招商蛇口宣布发行规模不超过50.40亿元人民币的公司债券，分为两个品种，其中，品种一25蛇口04，3年期固定利率债券，利率为1.77%，反映出市场对优质房企信用资质的认可及后者存在明显的资金成本优势。

　　月27日，保利发展控股集团股份有限公司宣布2025年度第四期中期票据（品种二）发行情况。此次债券简称为“25保利发展MTN004B”，计划发行总额与实际发行总额均为29亿元，发行利率为2.17%。

　　境外融资市场回暖，房企通过多元化融资工具拓展融资渠道。华润置地39亿美元中期票据计划获香港联交所批准，于2025年11月10日后12个月内以仅面向专业投资者发行债务的方式上市，截止报告期末，已成功发行两笔票据：2028年到期的3亿美元票据，利率4.125%；2030年到期的43亿人民币票据，利率2.40%，展现国际资本对其信用资质的持续认可。

　　复星国际时隔四年重返欧元债市场，发行4亿欧元高级债券，息票率5.875%，最终认购超2倍，募集资金用于现有离岸债务再融资及营运资金补充。

　　值得关注的是，当前房企除发债外，还逐步倾向于通过REITs、经营性物业贷、银团贷款等方式融资。

　　在REITs方面，已有不少房企取得进展。如今，华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发和中国金茂等一众房企，均已成功推动REITs产品上市。而且，多家房企明确表达了扩张REITs版图的意向。例如华润置地在中期业绩会上表示，未来3-5年，REITs规模希望能达到300亿到500亿。

　　在经营性物业贷方面，同样有多家房企积极布局。招商蛇口于2025年上半年落地经营性物业贷款82亿元，同期保利发展经营物业贷款净增29亿元，民企龙湖集团中报显示，2025年上半年其有息负债规模持续降低至1698亿元，其中经营性物业贷及长租贷占比55%，总额约为933.9亿元，平均融资成本由2024年同期的4.16%下降至3.58%，平均合同借贷年期拉长至10.95年的历史高位。

　　大悦城地产在10月10日签署1.5亿美元定期贷款授信后，12月11日发布公告称，因业务经营需要，大悦城及其下属公司中粮地产发展（深圳）有限公司、深圳市宝安三联有限公司拟作为借款人，向中国银行深圳宝安支行牵头的银团申请最高不超过50亿元人民币的固定资产银团贷款，贷款期限为180个月。

　　据观点指数不完全统计，年内民企方面中国恒大、上坤地产等企业被动退市，德信中国处于清盘中，预计于2026年1月6日退市。央国企方面大悦城控股完成私有化主动退市，五矿地产也宣布将私有化退市，并开启同中冶置业的整合进程。

　　中交地产以1元的打包价将房地产资产及负债，售卖给其母公司——中交房地产集团。

　　保利发展控股股东将由保利南方变更为保利集团，保利南方将其持有的保利发展45.12亿股股份（占总股本的37.69%）无偿划转至保利集团。，保利集团对保利发展的直接持股比例将从3.03%跃升至40.72%。划转完成后，变成了“集团—保利发展”二级直接管控模式。

　　在债务进展方面，融创、远洋、时代中国、旭辉、佳兆业、禹洲地产、碧桂园等多家企业的债务重组获批或完成。

　　各企业通过不同路径实现债务风险化解，龙光219.6亿元境内债通过21笔债券重组议案，提供全额转换资产、抵债、回购及股票等灵活选项，体现债权人利益平衡的精细化设计；禹洲集团历时三年完成66.8亿美元重组，降债35亿美元，成福建首家完成全流程的房企。

　　融创聚焦“债转股+股权稳定”，通过强制可转债实现债务削减；融创中国约96亿美元境外债务重组获香港高等法院批准，正式成为首家境外债基本清零的大型房企，获得标志性进展。碧桂园通过控股股东承诺加强对债务重组的实质性支持，12月4日，碧桂园177亿美元境外债务重组方案获香港高等法院正式批准；与此同时，9笔137.7亿境内债展期方案全部通过债券持有人会议表决通过。

　　12月29日，旭辉控股重组方案正式生效。旭辉境外债务重组涉及本息总额约81亿美元（约合567亿元人民币），通过债转股、本金削减等方式预计将削减债务约人民币380亿元，化债比例达67%。境内债重组方面，旭辉涉及7笔公开市场债券，金额100.6亿元。重组方案通过现金回收、债转股、以资抵债等方式，预计可削减债务超50亿元，且未来两年无需支付本息。

　　创新工具持续涌现，荣盛发展披露债务重组新模式，拟与中国信达资管河北分公司签订《债务重组合同》，针对约20亿元重组标的，约定若按时足额偿付10.5亿元（其中3.5亿元以实物资产抵债），即可豁免剩余9.5亿元债务，形成部分偿付+实物抵债的创新方案。

　　金科股份通过司法重整系统化解风险，采用现金+股票+信托受益权的综合清偿方案：目前26.28亿元重整投资款已全额支付到位；破产费用、职工债权及普通债权对应的清偿资金均已支付或完成专项预留；通过资本公积转增的52.94亿股股票已划转至指定账户；破产服务信托合同、资产管理协议已正式生效，形成多维度债务化解路径。

　　万科面临阶段性挑战，其两笔境内债券（20亿元22万科MTN004、37亿元22万科MTN005）的展期方案进入关键表决阶段，虽然展期方案均被否决，但宽限期延长方案获通过（延期30天）。

　　受此影响，标普将万科长期发行人信用评级从CCC-下调至SD（选择性违约），反映市场对其短期流动性压力的关注。万科大股东深铁集团已累计提供借款307.96亿元，但根据2025年11月签署的框架协议，后续借款需万科提供抵质押担保，目前剩余可提取额度仅22.9亿元，股东支持的可持续性面临考验。

　　整体来看，房企债务化解呈现企业持续进展、创新工具迭代、司法重整应用的多元特征，但部分企业仍面临方案表决压力与股东支持边际收紧的挑战，行业风险出清仍需时间。

　　2025年，观点指数监测的6个重点城市商品住宅市场整体呈现“波动中下行”的态势，全年成交面积累计3913.44万平方米，同比下降15.81%，显示市场仍面临较大的调整压力。

　　从月度数据表现来看，市场并非全盘低迷，而是呈现出显著的“脉冲式”回暖特征，3月、6月、9月及11月成为全年销售的关键节点。

　　其中，3月与6月的成交高峰主要得益于季节性回暖及房企年中业绩冲刺的常规驱动；而下半年的行情则更多由政策红利与供应放量主导，

　　8月北京五环外限购松绑及上海外环政策优化对9月的市场提振效应明显，带动京沪两地成交数据显著反弹（如上海9月成交破百，达101.70平方米，北京升至44.13平方米）。

　　值得注意的是，杭州11月的“逆袭”，单月成交飙升至63.48万平方米，主要源自供应端的集中放量——约50个项目入市且纯新盘占比近四成，以中天海威·璟逸为代表的改善型产品以32%的中签率激活了首改家庭需求，开启了年末“冲刺模式”。

　　相比之下，深圳全年表现持续低迷，多数月份的成交在20万平以下徘徊，而成都虽常年保持较高活跃度（年初曾领跑），但下半年亦呈现回落趋势。

　　整体而言，2025年楼市的结构性分化加剧，回暖动力高度依赖政策窗口期与新房供应节奏，市场内生动力仍待进一步修复。

　　分城市来看，年末，北京、上海的住宅市场成交呈现环比大幅回暖的态势，二手房市场环比回升。

　　北京12月前三周商品住宅成交面积27.36万平方米，环比回升35.38%，商品住宅成交2060套，环比回升22.69%。截至12月前三周，商品住宅成交面积为479.23万平方米，同比下降15.82%。

　　而北京二手房市场呈现热度回升态势，同期北京二手房成交11567套，环比回升12.42%，成交面积104.36万平方米，环比回升13.13%。套均面积稳定在90.21平方米左右。

　　上海12月前三周商品住宅成交面积75.76平方米，环比回升22.49%，同比回升1.19%；商品住宅成交套数为7763套，环比回升25.47%，同比回升10.79%。截至11月前三周，商品住宅成交面积为1053.63万平方米，同比下降5.72%。

　　同期上海二手房成交16725套，环比下降3.80%，成交面积为134.84万平方米，环比下降3.66%。套均面积稳定在80平方米左右。

　　广州12月前三周商品住宅成交面积42.10万平方米，环比回升9.16%；商品住宅成交套数为3717套，环比回升13.84%。截至12月前三周，商品住宅成交面积为686.13万平方米，同比下降9.27%。

　　12月前三周，广州二手房网签5787套，环比下降5.98%。网签面积为57.26万平方米，环比下降5.48%，套均面积稳定在98平方米左右。

　　深圳12月前三周商品住宅成交面积16.48万平方米，环比回升28.84%；商品住宅成交套数为1205套，环比回升2.58%。截至12月前三周，商品住宅成交面积为249.18平方米。

　　深圳二手房成交3850套，环比回升24.96%，成交面积为39.03万平方米，环比回升28.66%。套均面积稳定在101平方米左右。

　　杭州12月前三周商品住宅成交面积49.98平方米，环比回升38.04%，同比回升43.77%。商品房成交套数为3992套，环比回升54.07%，同比回升37.14%。截至12月前三周，商品住宅成交面积为412.27万平方米。

　　二手房成交套数为2427套，环比回升8.06%；成交面积为24.83万平方米，环比回升8.94%，套均面积稳定在102平方米左右。

　　成都12月前三周商品住宅成交面积57.69万平方米，环比回升1.79%。商品房成交套数为4306套，环比回升1.68%。截至11月前三周，商品住宅成交面积为908.05万平方米。

　　二手房成交套数为14358套，环比回升7.54%。成交面积为135.84万平方米，环比回升7.28%。套均面积稳定在94平方米左右。

　　总体而言，市场呈现两个特征：一是新房市场普遍出现“翘尾”行情，但城市间的复苏力度显著分化。12月前三周，六城商品住宅成交面积环比均录得正增长，但从同比及全年累计数据看，仅上海和杭州在单月及累计表现上展现出较强的抗跌性与修复动能，特别是杭州在11月“冲刺模式”后热度延续；而北京、广州、深圳、成都虽有环比回暖，但尚未摆脱调整压力。

　　二是二手房市场韧性强于新房，核心城市“以价换量”的特征明显。 与新房市场的波动相比，重点城市二手房成交呈现更明显的企稳回升态势。显示在政策宽松的背景下，存量房市场的需求释放更为顺畅。广州和上海，二手房成交环比出现微降，表明在部分城市二手房挂牌量高企的背景下，市场回暖更多依赖“以价换量”，且城市间的热度传导存在时滞。

　　从观点指数监测的一二三线月开始，成交面积环比上涨，截止11月份，从规模来看，一二三线城市住宅用地供应规模较上月大幅提升。

　　从观点指数监测的一二三线月开始，成交面积环比上涨。11月一二三线宗，成交土地规划建筑面积4842.52万平方米，环比回升40.89% ；成交总价2017亿元，环比回升20.86%。

　　据观察，土地竞争的激烈程度主要集中在上海、北京、深圳、广州四个一线城市的核心地块；边缘板块多以底价成交，而竞买者主要看重城市的去化情况。此外，杭州、成都、武汉、西安、厦门等城市亦有不少地块被企业高溢价竞得。

　　回顾土地的收入情况，1-11月房地产土地购置费用为30172.57亿元，同比下降13.0%。1-11月，全国政府性基金预算收入40274亿元，同比下降4.9%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入3938亿元，同比增长0.6%；地方政府性基金预算本级收入36336亿元，同比下降5.5%，财政部数据显示，1-11月国有土地使用权出让收入为29119亿元，同比下降10.7%。

　　从拿地销售比来看，2025年1-11月房企拿地销售比同比回升明显，其中全口径销售前三的保利发展控股、绿城中国、中海地产，今年前11月拿地销售比和上年相比分别回升5.90、6.30和25个百分点。

　　企业拿地方面，央国企是目前土地市场最主要的成员，包括、中海地产、华润置地、保利发展控股、招商蛇口、越秀地产等企业。另外，民企主要是滨江集团、邦泰集团，混改房企主要是绿城中国。

　　观点指数观察到，当前房企在拿地策略上倾向于联合行动，诸如中海地产、招商蛇口、中旅投资等头部央国企，凭借自身雄厚的资金和资源优势，以联合拿地或股权交易的方式，持续在上海等地的优质核心地块竞争中占据主导地位。

　　整体来看，强强联合的开发模式在行业深度调整的大背景下值得重点关注。一方面，它能够分散单个企业的投资风险；另一方面，也有利于整合各自的优势资源，合作开发既能确保项目品质，又能实现风险共担。未来，房企间的战略合作或会成为发展的新常态。

　　“十五五”规划建议明确提出实施房屋品质提升工程，打造安全舒适、绿色智慧的“好房子”，而科技赋能与精准需求洞察正成为房企创新突破的关键路径，行业正从规模扩张转向深度的“品质竞争”。

　　从2025年样本企业销售情况来看，市场呈现出明显的头部集中效应。2025年样本企业累计实现权益销售金额22523.61亿元， 12月单月样本房企实现权益销售金额2308.69亿元，权益销售金额超过500亿元的企业增加至12家。

　　累计全口径销售金额31854.78亿元，全口径销售面积为17258.12万方，12月均价为1.67万元/平方米。，全口径销售金额超过500亿元的企业环比上月增加至16家。

　　央国企占据销售表现的第一梯队，中海地产、保利发展控股和华润置地占据权益销售金额分别录2140.45亿元、2000亿元以及1592.8亿元。招商蛇口和绿城中国紧随其后，为1323亿元、1040亿元。

　　保利发展、绿城中国和华润置地全口径销售金额，分别录得2530亿元、2519亿元以及2336亿元，中海地产和招商蛇口紧随其后为2313.99亿元、1960.2亿元。

　　销售门槛值方面，1-12月前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为656亿元、170亿元和86亿元。

　　1-12月前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为1017亿元、239亿元和119亿元。

　　2025年企业热销项目多围绕“好房子、好地段、新需求”维度展开。如8月份上海瑞虹新城“地王项目”金茂璞元首次开盘，凭借“科技住宅+东方美学”设计（含5栋24-31层高层，配套架空层、下沉庭院及悬浮茶室等特色空间），26分钟实现清盘，最高单价达18.5万元/平方米；

　　低空经济与住宅服务融合成为新热点，华发·珠海湾项目规划全国首例社区专属停机坪+定制航线月登顶珠海市住宅网签TOP1。

　　部分企业持续跟踪新客群需求，深圳湾作为互联网和科技企业总部高地（集聚腾讯、大疆、荣耀等巨头），其高管及核心技术人员成为新买家——中海地产联合华润置地开发的深圳湾澐玺于11月30日开盘，截至12月23日已签/已备案274套，去化率78.74%，此前首开去化约7成，销售额130亿元。

　　一线城市核心板块的项目同样表现亮眼。保利发展旗下广州保利·玥玺湾项目于11月7日正式开盘，作为广州金融城天河金融城核心地段项目，首开即成交236套，单日认购金额达106亿元。

　　12月26日，由中海地产、招商蛇口等四家央企国企联合体竞得的上海徐汇滨江东安板块项目“安澜上海”首开，销售约90.77亿元。该项目推出建面约192-370平方米四房大平层，均价17.88万元/平方米，配套约3万平方米主题商业“东安不夜巷”及双会所，匹配客群对品质生活的需求。